楼市半年报|市场分化稳当先，刚需蓄力归理性

发布时间： 2019-07-16


“稳”成为贯穿2019年全年的主基调


2019年上半年，稳字贯穿全局，无论是在经济、房地产，还是货币政策上，都强调稳字当先。“稳”成为贯穿2019年全年的主基调。


上半年宏观经济形势更为复杂严峻，中美贸易摩擦加剧，双方关系由缓和到紧张，华为事件、新一轮加征关税让双方关系降至冰点，外部贸易环境严重恶化。内需虽然有所改善但增长持续性不足，国内经济下行压力进一步加大，全年GDP增速预计将继续下滑。纵观上半年，货币政策稳健略有放松，财政政策更加积极主动，稳经济仍是全年首要目标。


房地产作为经济发展的重要支撑，保持房地产的稳定至关重要。一季度房地产市场政策面偏宽松，信贷放宽，融资成本降低，一二线城市普遍呈现回暖态势，部分城市房价快速上升。二季度，房住不炒基本国策被多次重点提及，住建部、银保监会、中央会议多次发言扭转预期，部分城市也加码调控，稳定地价与房价。同时信贷政策收紧，防范资金违规流入房地产市场。整体政策收紧的情况下，也有部分城市针对性的放宽限购、限售、取消限价，以刺激市场需求，避免供过大于求，防止房价快速下滑。2019年全国房地产调控分化严重，但无论是加码还是放宽，最终目的都是稳地价、稳房价、稳预期。稳地价是基础前提，稳房价是最终目的，稳预期是重要手段。


深圳市场来看，上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变，信贷放宽、银行贷款利率下行，从1月开始，市场氛围变暖，成交逐步回升，至3月份到达顶峰。二季度，随着政策面开始收紧，多城加码调控，预期走低，市场回归理性。加上中美关系的恶化，成交逐步下滑，整个上半年市场呈现先升后降走势。


成交结构上，市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放，刚需发力占据主导。新房市场出现分化，低价位成交占比逐步提升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。二手市场成交低位反弹，但后继乏力，二手豪宅表现平淡，市场随着预期走低而回落，各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。


粤港澳大湾区规划是上半年深圳地区最大利好。先是大湾区纲要出台，后部分细则公布，虽然绝大部分具体政策尚未出台，但是预计下半年会不断有细则公布。可以预见，大湾区整体规划正加速进行，大湾区经济与生活的大融合势在必行，未来通行更为便捷高效，联系也更加紧密，房地产市场需求也会增加。深圳作为粤港澳大湾区中心城市之一，未来的升值潜力依然值得期待。


展望下半年，市场依然将围绕房住不炒主基调，以稳地价、稳房价、稳预期为主要调控目标，采取因城施策、一城一策的调控手段，保证房地产市场稳定。全国一刀切的加码或者放松调控成为过去，地方政府作为调控的主体将更有针对性发挥作用。深圳来说，供需不平衡的矛盾仍存，市场有望在土拍高热度的带动下企稳。下半年利好与利空政策汇聚，如豪宅税标准调整、信贷收紧等交织，成交会有波动，但幅度不大。




2019年房地产市场总结及预判

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01  宏 观 政 策

外围环境恶化 经济下行趋势不止

外需下滑内需增长放缓 制造业继续承压

CPI高位运行 PPI低位徘徊

信贷边际宽松 M2增速小幅回升

房地产开发投资增速加快

逆周期调节发力 流动性整体充裕


外围环境恶化 经济下行趋势不止


  • 2019年一季度中国GDP同比增速为6.4%，与2018年四季度持平，依然为2009年一季度以来的新低。

  • 上半年中美贸易战不确定性增加，中美关系经历缓和到破裂，至美国打压华为，新一轮加征关税，中美关系进入冰点。外围环境恶化，内需提振不明显，经济下行压力进一步增加，预计二季度GDP增速将继续下滑。


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外需下滑内需增长放缓 制造业继续承压


  • 从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2019年上半年中国制造业经历从收缩到扩张再到收缩的过程。受到外围环境恶化影响，进出口明显承压。2018年前11个月，无论官方还是财新PMI指数呈现稳定扩张趋势，12月至今年2月，受到贸易争端、外需下滑影响，进出口下滑，加之春节假期影响，制造业生产受到影响，制造业由扩张转为收缩。

  • 3月份开始，春节假期结束，内需复苏，减税降费逐步实施，加上中美关系缓和，PMI3、4月份整体扩张趋势。5、6月中美关系再次恶化，华为事件、新一轮加征关税让双方关系降至冰点，加上内部需求放缓，制造业进一步承压。


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CPI高位运行 PPI低位徘徊


  • 上半年消费品零售价格指数CPI同比增速在2月份降至1.5%，为近一年来的最低值，后逐步回升。主要受猪肉、鲜果等食品价格大涨的影响。其中，鲜果价格处于历史高位，5月同比涨幅已经超2成。5月CPI同比已经接近去年峰值，预计仍有上升压力，但空间有限。


  • 而生产价格指数PPI增速相较去年急速下滑，今年尚未超过1%，虽然未跌破0，但也为2017年以来的新低。一方面原油、大宗商品价格下行，另一方面内外需求下滑，贸易摩擦加剧，制造业不景气。

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信贷边际宽松 M2增速小幅回升


  • 2019年上半年，除去2月份外，M2增速在8.4%-8.6%，总体维持在去年高水平状态下，较去年下半年平均值不到8.2%仍有所回升。其中，3月份M2增速8.6%为近13个月来的新高。

  • 2019年货币政策维持稳健中性，但也强调流动性合理充裕，市场资金较去年更为宽裕，融资成本也有所降低。同时央行二季度例会将“坚持逆周期调节”改为“适时适度实施逆周期调节”，4月政治局会议重提去杠杆，表明央行仍然预防大水漫灌，把好货币供给总闸门。伴随着中美关系缓和，M2增速进一步大幅提升概率小。


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房地产开发投资增速加快 


  • 2019年上半年全国房地产开发投资累计增速稳定在11%以上，1-4月累积增速为11.9%，为上半年最高，而去年各月累积未超过10.5%。

  • 上半年全国一二线城市市场普遍回暖，房企拿地热情高涨；另一方面，房企资金回笼需求大，新开工、推盘加快，投资也加速。

  • 二季度以来房地产政策收紧，房地产资金也有所紧缩。但是在经济维稳、实体经济不景气的的背景下，投资作为经济增长的三驾马车之一，在出口和消费不及预期的情况下，投资必然要发挥更为重要的作用，未来房地产开发投资增速将继续维持高位运行。



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高周转下定金与预收款占比创新高


  • 从房地产开发企业本年到位资金累计增速来看，2016年处于近几年高位，后逐步下滑，至2018年4月，跌至谷底。2018年下半年开始，增速开始快速上升，全年回升至6.4%，至今年前五个月进一步提升至7.6%。上半年信贷有所放松，企业融资难度相对降低，成本也下降，促使到位资金增速快速上升。但至5月已开始下滑，预示房地产资金管控加强下，下半年房地产开发企业到位资金增速可能继续回落。

  • 从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹，两者占比超三分之二。其中，定金与预收款占比为近两年来新高，个人按揭款占比也为2018年以来的新高。目前房企资金依然紧张，高周转模式成为大多数房企加快回笼资金的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。


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一城一策调控分化 热点城市加码调控（一）



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一城一策调控分化 政策松绑刺激需求（二）


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逆周期调节发力 流动性整体充裕

  • 从上半年金融政策看，逆周期调节成为稳定经济的重点。各大重要会议多次提及逆周期调节，但表述因经济环境的改变而各有不同。2019年中央经济工作会议指出，要强化逆周期调节，做好六稳工作；一季度央行例会表示，坚持逆周期调节，至6月的二季度例会改为适时适度实施逆周期调节，表明货币政策不搞大水漫灌。

  • 上半年金融政策另一个重点是对于小微企业的定向降准继续推进，上半年两次定向降准皆针对小微企业，贷款授信也大幅提高，政府继续着重解决小微企业贷款难问题，鼓励资金流向实体经济方向不会改变。


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资金终于信贷略有放宽 利率下降年后保持稳定


  • 上半年银行主流贷款利率下滑至首套上浮5%，二套上浮10%，较去年最高的首套上浮15%已经出现较大幅度的下滑。一方面，年初银行资金更为宽裕，房贷稳定风险小，银行间竞争加剧；另一方面，房地产市场低迷，急需利好提振市场信心，稳定经济。

  • 二季度开始，虽然总体资金依然充裕，但是房地产信贷有所收紧，房地产资金流入管控加强。房地产政策整体收紧下，下半年利率将基本维持稳定，但是如果市场再次升温，不排除利率上升的情况出现。


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02  土 地 市 场

土地竞拍激烈，成交金额成倍增长

光明新区供地宗数最多

233.84亿，深圳史上单日最高金额土拍


土地竞拍激烈，成交成倍增长


  • 2019年上半年深圳全市土地成交18宗，同比减少5宗；成交用地面积为35.12万平，同比减少64%；成交金额达292.22亿元，是去年同期的3.2倍，这18宗用地有16宗以挂牌竞拍方式出让，有2块以综合招标方式出让。

  • 6月，5宗居住用地集中拍卖，吸引了中海、华润、龙光、金茂等80多家开发商参与，举牌超过300轮，其中龙华地块可售楼面价高达59005元/平。坪山的两宗工业用地竞拍也异常激烈，深圳市爱康生物科技有限公司以5000万揽得G14316-0113宗地，溢价率达到335%。


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光明新区供地宗数最多


  • 从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交17.03万平，占比接近五成；工业用地成交14.18万平，占比四成；商业用地成交3.91万平，占比一成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交。

  • 从各区土地供应来看，光明新区供地宗数最多，共出让2宗居住用地、4宗工业用地，其次是坪山新区5宗、龙岗区2宗、罗湖区2宗。


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233.84亿，深圳史上单日最高金额土拍


  • 2019年6月，5宗居住用地集中在同一天竞拍，最终成交总金额达223.84亿元，为深圳历史上单日最高金额的居住用地拍卖，堪称深圳史上最强土拍。“单限双竞”土拍模式下，政府限制了最高成交地价，即设置了最高溢价率，5宗地实际溢价率均达到了设定的最高溢价率45%，且均有人才房竞拍，最终合计配建人才房15.86万平。

  • 从五宗地块的成交价格来看，开发商对深圳市场的预期较高，短期内土拍市场热度还未传导至新房市场，但长期来看深圳住宅均价面临上行压力。

  • 从人才房的溢出建面比率来看，光明A510-0152地块溢出的人才房建面比率最高，达到19%，其次是龙华A817-0609地块、光明A510-0152地块，溢出的人才房建面比率分别为17%、10%。宝安尖岗山地块及坪山地块溢出的人才房建面比率在10%以内。除了容积率要求相对较低的宝安尖岗山地块外，最终人才房的建面占比约三成。


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