中原地产投资部总经理杨创慧先生：2018年已经过去了将近九个月，投资部在过去这段时间众志成城，促成了许多单大宗交易。透过这些交易，我们也观察到市场正在悄然转变风向，如何继续乘势而起，是我们接下来关注的核心。

中原地产投资部专注于研究地产物业大宗交易市场，如有对大宗物业交易有关注的朋友，不难发现，在2015年以及之前几年有许多企业都在海外进行过大张旗鼓的扩张，其主要生力军是各大银行、金融企业、保险公司等，投资重点是传统金融重点城市的写字楼，如伦敦，也有少量商业地产投资。

不过在2015之后这一形式得到逆转，尤其在2017与2018年度，中国投资者在国内投资及出售意愿不断上升，成交量也在节节攀升，2017年更是被称为大宗交易元年，交易活跃可见一斑。根据投资部长期研究，交易频发原因主要分以下三种：

一是投资机构希望自身的资产配置更加合理与多元化。之前的住房市场、公寓市场过分受到热捧，许多投资者的投资配置出现失衡，抗风险能力有所下降；加上此前“731”新政颁布以来，写字楼与商业市场这两个传统的投资项目再次受到关注，投资者纷纷入场，多元化旗下的资产结构。最生动的例子是最近成交的梦之街批量商铺，在新政之后迅速销售一空。

二是扩大流动资金，回笼开发资金。在银行收紧“水源”，住房市场受到管控的情况下，许多开发商，尤其是握有大量重资产的开发商，期望能一次性补充足量的资金以支持稳定集团持续开发运作，一改过去高杠杆高周转的大步扩张路线，转而开始有效利用自身资源，进行精耕细作式地运作。这一点也更符合目前政府对于开发企业的期望，其中成功的代表是万达，先知先觉地放下重资产的包袱，转型成为万达商管集团。

三是持有运营大型物业，获取稳定的现金流。这一点是最近这两年较为被人关注的点，过去获取资金的渠道太多，大家并没有讲太多重点放在持续运营物业这方面。如今市场银行上游收紧，并且，大量整体性很强的物业被放出到市场，大批以现金流为主营内容的企业嗅到了春天的气息，纷纷进场，当中不乏海外资本加大了在国内的投资力度，他们大多有着成熟强大的运营团队，丰富的经验，深耕中国市场，其中代表作是2017年吉宝置业拿下上海的虹口SOHO；反观国内，许多新兴的资管与基金公司锐意进取，大胆扩张，在各大传统巨头纷纷审慎投资的市场下，反而成为市场生力军。

在第三类中有一种特殊的群体，也是最近比较火热的一个话题，那就是：长租中介。多个长租中介将滚动资金链玩到了极致，滚雪球一般迅速将大片的租赁市场吞下，在市场存量几近瓜分完毕的状况下，他们不可避免地打起了价格战争，引起了社会上的热议。暂且抛开这种运营手段正确与否，这本质上只是另一种形式的P2P：放弃了银行、基金等渠道，通过汇聚民间个人资本迅速扩大市场份额，利用资金的时间差赚取足够大的利润。

但是，在残酷的价格战中，企业成本被大大提高，而这些成本都被转嫁到下一批的租客身上。房地产市场具有它的特殊性，不会像之前的拼车、外卖、共享单车这些行业出现独角兽企业，相信政府也不愿意出现这样的局面。

并且当中还有不少企业打擦边球，玩起了“信贷+长租”，被政府紧急叫停，互金协会也已经加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。在这个新兴的市场中，最后可能出现的结果是多个巨头和平共存，依靠成熟管理经验降低整体成本，价格逐渐回归理性，租客与房东都能享受到真正的“房住不炒”。