近年来，国内物业市场高歌猛进，似乎已经一扫08年金融危机以来的阴霾，但是当中背后是否有更多暗流在背后涌动？在国家的宏观调控下，市场表现的背后风向是否能够把握住？深圳中原总经理郑叔伦先生（下文简称Alan）4月20日在中原荟与投资部进行一次深入的分析研讨，仔细剖析了种种市场现象。

影响物业价格的五大因素

一、经济

一个地方的经济发展表现往往决定了物业价格的走向，经济发达地区的物业价格涨幅总是优于经济停滞地区的，其中尤其以澳门为典型代表：博彩业是当地经济的“晴雨表”，当博彩旅游业蓬勃发展时，经济顺势上涨，物业也水涨船高。

从世界范围来看，最优质的物业投资地区是纽约、东京、伦敦等世界级的城市，也是世界上经济发展最好的几个城市。体现在国内市场，则是香港与北上广深几个一线城市，尤其在大宗物业表现上，这些城市的交易量达到了全国的90%以上。

二、政策

自从去年“房住不炒，租购并举”的政策施行以来，住宅市场结束了之前的火箭式增长，进入了相对停滞的阶段。收紧的外汇管制政策，以及住宅市场的去投资属性调控，使得资金急于寻找其他出口。从规避通胀风险以及期待长期稳定收益的角度来看，经济发展前景好的不动产物业是较理想的投资方向。市场上充斥着大量境外回流和住宅挤出来的资金，充沛的资金供给催热了大宗物业的交易量。

三、金融

金融行业与房地产业息息相关，其中典型的代表是香港。单纯以GDP来看，深圳与香港已经不相上下，但是从物业的市场活跃程度与成交量来看，则是另一番景象。香港是一个以金融为经济主导的世界级金融城市，本身资金存量非常可观；再加之香港的特殊地位，国内海外投资的资金都会在香港这个中转站流动，带来巨额的资金流量，进一步加热了香港的物业市场。

四、人口

市场是为了解决需求而存在的，而人口则是需求产生的来源。人口的发展，引申出的居住、购物、办公、旅游等等需求，都会大大推动房地产市场的发展。深圳是国内目前发展最快的城市，人口也经历了爆炸式的增长。深圳去年录得人口增长62万，是国内人口增长最迅速的城市之一，房地产市场也随着人口增长节节上升，比肩北京上海。

五、供应

受政策影响，新盘供应持续走低，住宅投资及销售市场将进入低谷期,一手住宅成交量成交价格将回归理性。从商业供应增幅来看，自2014年后增速放缓趋势明显，商业供需矛盾日益突出，商业体竞争更为激烈，预计未来开发商对增量商业市场持更为谨慎的态度，盘活存量商业将成为核心要务，优质的物业将会更受市场资金追捧。

发展商的态度

Alan：中国今年来的房地市场大致可以分为两个阶段，过去是“生长的时代”，现在是“调控的时代”在“生长的时代”，发展商的销售策略是“快与高”，通过快速销售滚动资金链，或是高价慢售提高利润率，但不管是哪一种，都是散售产品的策略。如今进入了调控的时代，散售的速度与利润遇到了层层阻力，开发商转而寻找另一种更为高效盘活物业价值的方式，那就是整体出售或是自行持有。

Alan特别指出，自持并非“永久持有，绝不出售”“祖传”等概念，自持只是短期内开发商无出售意向，未来也许会以二手物业的形式整体出售。当中的经典案例便是2016年10月26日成交的上海陆家嘴的世纪汇广场，李嘉诚以200亿元的总价，出售了长实地产持有了12年的陆家嘴的世纪汇广场，这笔交易的金额，也创下当时中国最大宗单一物业交易纪录。

从房地产发展的历史角度来看，香港是非常值得深圳借鉴的。香港的开发商公司，对于自持物业的概念形成已早，自持比例最高的发展商甚至超过30%，而国内目前尚未有超过10%的开发商。深圳大宗物业市场起步较香港晚，比起香港活跃的二手物业交易，深圳很长一段时间将会以一手物业为主要出售对象，将来或许将会趋同香港，进入二手物业市场。

在最后，Alan列举了整售的几大优点：相比起散售，整售物业需要处理的交易细节更少，节约资金与时间成本；可以一次性回笼大量资金，对于长远的资金布局可以更加有预见性；同时还能有效地提高企业曝光率，提升知名度与形象，对于上市企业的股价起到积极作用。

结语：市场资金未来会更加青睐优质的发展区域（粤港澳大湾区、海南自贸区、雄安新区等），一是市场对核心城市中长期发展趋势的认可，二是国内上下对国家政策的一致肯定，这决定了它们能够吸引更多的资金。大宗物业交易作为新兴的交易市场，对此的未来发展Alan抱有乐观的态度，同时也指出需要有专业的平台，例如中原投资部，对大宗交易双方提供系统化专业化的服务，保证交易在透明、公正、互赢的前提下进行。