自去年宏观调控以来，房地产市场产生了新的市场形势，加之今年中美贸易战摩擦愈加剧烈，整个房地产市场，尤其是大宗交易出现了微妙的转变。今天，投资部总经理杨创慧先生（Anson）就来为大家解析新市场下的房地产大宗交易。

2018大宗交易回顾分析

一. 办公物业持续抢眼

在强劲经济增长的带动下，办公楼市场的资本值在过去十年间实现稳定增长，且随着办公楼市场的日渐规范和成熟，市场仍有较大的增长空间。2018年上半年，深圳大宗交易中办公楼交易共6宗，表现抢眼，总成交面积超过12万平方米，占2018上半年的成交总面积的80%，交易金额超过68亿元，占成交总金额的77%。

在2018上半年深圳大宗交易最大的五笔交易中，排名前三的均为办公楼交易，成交金额合计约64亿人民币，占总成交金额的72%；另外2宗为长租公寓交易，成交金额合计约16亿人民币。

二. 外资买家积极进取

得益于不断优化的营商环境，同时受到美元走势持续走强的影响，深圳的大宗交易市场吸引了众多的外资客户的目光。2018上半年共录得外资交易3宗，占总成交数量的1/3。但内资客户仍是深圳市场的主要买家，且值得注意的是，上半年的交易中政府也积极参与其中，典型代表是龙华区政府收购汇德大厦2期。

三. 投资市场活跃

随着大湾区一体化的整体发展，深圳大力推动城市的基础设施建设和城市更新，打造高科技和新兴产业城市，使得深圳商业地产市场的需求活跃，并将投资人的目光吸引到了这里，上半年收录的9宗成交中，有6宗为投资交易，投资交易的总成交金额均占总成交的96%，而自用买家占比仅4%左右。

经济向好，资金涌入促进大宗资产交易

Anson表示：大宗物业交易规模创历史新高与两个因素有关。

一是经济形势的超预期发展下的需求增长和投资信心。根据国家统计局发布的最新数据，2017年中国GDP增长6.9%，这是2011年以来GDP的首次反弹，经济形势趋于回暖。

二是海外投资受限制下的境内投资热度持续增加。自2016年末开始，房地产境外投资就提高了门槛，钱出去更难了，业内人士认为，出不去的钱在很大程度上用在了国内投资上。

此外，2017年大宗物业交易投资的重要特征还有国家政策带来的趋势性房地产投资机会。比如住房租赁政策支持下长租公寓的爆发式投资机会和一线城市建设用地总量控制下的存量市场投资机会。

2019年大宗物业交易将继续活跃

最后，Anson总结出五点结论，预示2018-2019将会是大宗交易的一个小高潮：

一、全国房地产形势2018年趋向于严峻，不断收紧政策导致开发商们不断寻找应对方案，大家一起以公司名义共同持有一个大型项目是一个可行的方向；

二、大开发商们从销售转为项目持有项目的趋势愈加明显，只要得到金融机构的支持，收益跑赢贷款利息即可，这将不断促进大宗交易的产生；

三，资金渠道不断收紧，需要进一步关注区块链与地产投融资。

四，进入2019年，国内大宗物业交易市场仍将保持活跃。从城市看，一线城市核心类资产投资机会非常有限，租赁市场基本面向好的次中心和新兴区域将成为交易热点。

五，自2018年起，国内地产开发行业将进入这一波债务到期高峰，大中型的开发商正关注行业整合中的收购兼并机会。同时，大量基金公司物业持有期限即将到期，在商业地产需求最活跃的一线城市，大量资本应对优质商办项目积极增持。