2019年2月2日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》面向社会征求意见。20天后，2月22日，深圳市规划和自然资源局公开征求一份旧改新政的公众意见——《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施（征求意见稿）》。

自 2009 年以来，深圳将城市更新作为存量土地二次开发的重要途径之一，几乎每两年出台一次城市更新暂行措施新政策来优化和完善城市更新政策体系，不断完善更新制度，大力推动项目实施，在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面发挥了重要作用。2012年、2014年、2016年三度制定并发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，每一次暂行措施的发布都给深圳的城市更新带来重要的新趋势。

就《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施（征求意见稿）》出台，业内称一个重要的变化是政府对城市更新的参与力度空前加大，意味着深圳城市更新（旧改）的一次转向。开发商过去以高速度和规模化的城市更新打法面临挑战。

深入推进和高质量发展是两个不容忽视的关键词。深度推进是因为城市更新已进入深水区，而高质量发展则是因应大湾区时代战略机遇的新要求。深圳自2009年颁布《深圳市城市更新办法》以来，城市更新渐渐迈进十周年的大门，十年是一个时代，2019年是深圳城市更新新旧时代交替的重要时点，也更是深圳城市更新模式转型的关键时点。回顾十年更新路，不难发现深圳在城市更新发展过程中走过了探索、发展、变革的不同阶段，城市更新也逐渐迈入深水区。

截至 2018年12月31日，据不完全统计，深圳市累计已列入计划项目共计746个，拆除规模合计约 58平方公里；其中已批规划项目448个，已批规划占比61%；实施主体已有确认项目275个，计划实施率占比37%；这就意味着还有近四成的计划立项项目还在规划指标博弈环节，而近三分之二的计划立项项目还未走到拆迁签约百分百并确认实施环节。

新政策周期中我们关注到以下重要趋势

1. 重点《深圳市城市更新战略规划（2019-2035）》，从政策上看，未来这个战略规划将基本决定项目适合的改造模式（城市更新、土地整备与棚户区改造），也基本决定了未来可以改造的时间点，而改造模式和改造时间点又决定了投资效益和兑现退出的时间窗口。

2. 短期投资开发需关注十三五规划中期调整”，这个基本决定那些原来没被纳入拆除重建范围的项目能不能调整纳入拆除重建范围内，以实现计划立项申报，同时原来已纳入拆除重建范围的项目也有可能面临被调出的风险。

3.  工改工回归产业。除鼓励措施外，《若干措施》也针对当前旧工业区改造存在的部分项目擅自转换使用功能、改变产业业态和内涵等方面的问题，提出了引导和监管要求。

一是进一步强化“工改工”拆除重建类项目的结构引导，落实工业区块线管理要求，严控“工改 M0”，通过城市更新五年规划编制，在工业区块线管理的基础上进一步加强各区“工改 M0”和“工改 M1”类更新用地的结构比例和规模指标的引导。

二是强化产业升级更新项目监管。建立产业升级类更新项目的事前、事后的全流程产业监管体系，强化产业升级更新项目全流程监管。事前在现有监管要求基础上，进一步根据产业发展需求，明确改造后的物业自持比例、限制分割转让。事后监管应指定监管主体，探索传统监管与智能监管相结合，及时发现问题，完善违约惩罚机制，支持实体经济发展。

4.工业园类大宗交易市场价格未来将会稳步回调。（1）工改工项目可分割销售面积由上限90%下调为上限70%，可分割面积下调20%。自持比例增加，将导致企业现金流减少。(2)配套宿舍与工业楼宇捆绑销售，规定了买宿舍指标的对象必须同时是工业楼宇的业主，导致买家瞬间大量减少。(3)工业楼宇的销售对象必须是依法注册登记的企业，在一线工业区块线的项目，销售对象应是从事制造业相关或生产性服务的企业，并有3年以上合法纳税记录，部分房企将会退出工改工行列，促进工改项目回归实体产业，促进产业升级。

从城市更新计划立项项目工改类型来看，全市以工改工和工改综合居多，其中工改工 174 个，占工改项目比例为43.1%，工改综合 140 个，占比 34.7%，从趋势来看，工改工项目增量较大， 2018 年达 42个，反之工改综合项目整体呈下降趋势， 2018 年仅 13 个。从城市更新已批规划项目工改类型来看，其中以工改工项目最多，共计 99 个，项目占比约 41.4%，而工改商类项目最少，仅 27 个，项目占比约 11.3%。工改工方向项目占比越来越大，说明了政府对工业用地的保护，鼓励工改工，限制工改商住，在此政策下工改项目回归产业是大趋势。

这次新政策清楚说明了工改工的目标就是促进产业升级，从落实工业区块线管理，要求加强工改工更新结构引导以及强化产业升级更新项目监管都有明确要求，来确保工改工“支持实体经济发展”。在这轮新周期趋势中，实体企业和运营商即将重掌工改工。