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房地产新常态来了!马光远、顾云昌等大咖深入剖析,带你一起把握未来的房地产

发布时间: 2018-10-19

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2018年10月19日,金原投资集团在广州举办的金原会客厅活动,探讨宏观调控下的房地产新常态,当日很荣幸邀请到马光远老师和顾云昌老师作为重量嘉宾,同事出席的还有中原地产投资部总经理兼首席分析师杨创慧先生,恒创集团、金原投资集团董事长卢兆庆先生,深圳房淘志创始人、房产投资实操专家顾洪波先生,第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿先生,主要探讨的内容是宏观调控下的房地产新常态。


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知名独立经济学家、民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经评论员马光远

 

会议伊始,马光远老师便抛出了独到的见解:“中国房地产有泡沫,这是错误的说法。”


第一,泡沫无法被预测,只有当泡沫破灭的时候,才知道当中存在着泡沫。大家认为房地产有泡沫,主要原因是觉得房价太高。这个观点是非常错误的,因为没有动态地去判断房价。时光倒退到80年代90年代00年代,在当时的眼光看来,北京上海等城市的房价从来都不曾便宜过。


如今这些城市的核心地段价格已经上升至十万一平,但居民的收入与消费水平也在不断提高。有的人认为,收入增长追不上房价增长,这不合理。恰恰相反,世界上任何地区,随着城市化的推进,人口的高速增长,买房子都是越来越困难,这才是最符合市场发展规律的。如果越发展反而越不值钱,这才是违背经济学原理的。


预判房地产市场有泡沫,房价即将崩盘的人,每年多如过江之鲫,但是都错了,因为他们没有以动态发展的眼光来看待问题,只是在做简单的数学加减问题而已。

 

第二,我们不能以一个“中国房地产”来概括整个市场。中国幅员辽阔,市场复杂,区域与区域之间的差异甚至大于某些地区国与国之间的差异。我们需要深入分析具体城市具体片区的房地产价格走势,好好地研究透彻当中的市场供需等等各种市场因素,才能对这个片区的市场下一个准确的判断,笼统地以一个“中国房地产”,用一线城市的房价来以偏概全,是许多人常见的错误。

 

在这里,马光远老师提出一个有趣的“后视镜原理”:“什么时候房价是便宜的呢?就是你看过去的市场,以前的房价是便宜的,和你看后视镜一样。这说明什么?说明当下就是你买房最佳的时机。” 

再说投资区域,城市化的进程总是中心向周围扩散的区域,所以在一线的周边城市会乘上城市化的东风,资产价值当然也随之上涨。回顾深圳的发展历史,正是这样一个从点到片到面的趋势,将整个深圳的房地产市场带动起来。再看现在,广深周边的惠州、东莞等城市有不可估量的潜力,其中特别指出的是深汕合作区这样一个特别的区域,做为深圳“嫡子”,其起到的粤东引擎作用,不可忽视。

 

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全国房地产商会联盟主席、全联商业地产研究会名誉会长、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌


承接马老师的话题,顾云昌老师也提出了非常深刻的分析。


他认为,泡沫就是指的资产价格的虚涨,泡沫或多或少都会存在,但是判断标准不一,存在多少,众说纷纭。就像大家看待一件艺术品,我认为它有很高的艺术价值,马老师或许会认为它一文不值,这并没有谁对谁错的问题,只是大家对于“艺术”层面的评判标准一。对待房地产泡沫也是一样的,没有标准的对比方式就没有发言的权利。

 

最常见的比较方法,就是使用“房价收入比”,以多少年买得起房子作为衡量标准。但这真的合理吗?据了解,房价收入比在全世界的离散系数很大,从2倍到30倍都有。我们总是用最高价格的新房和应届生收入来做对比,得出一个很吓人的数据,吸引公众眼球,这是很不合理的,容易造成公众恐慌,让大家觉得自己生活在一个无可救药的房地产市场里。


最合理的做法,应该是以中等房子的价格,与中等收入水平做一个比较,但这个又会涉及到另一个问题:如何才算做中等房子?多大面积?新房还是二手?核心还是非核心?……而中国区域收入差异巨大,用中等收入比较是否公平?用平均收入会不会更公平?还是用分收入等级纳税等级来评判?……实际的状况情况非常复杂,我们应该就事论事,不可盲目概括。

 

至于房地产的政策调控,大多数人非常担忧目前严厉调控的会打压房价,让房价下跌,但是大家都忘了一个事情,那就是:政策总是反周期的。现在打压,说明市场的整体趋势是上升的。


其实过去出台了很多政策,在市场下行的时候助力抬升:四万亿、去库存、棚户改造、人才吸引政策等等,所以政策的目的只是为了让市场在一个健康的曲线中成长,大家似乎对目前的现状都有点过虑了。

 

至于投资的地区,顾老师认为,资产的价值是依托于区域的经济,没有繁荣的经济是无法承载昂贵的资产的。依照国家的发展战略计划,粤港澳大湾区将会成为世界级的经济区域,这是来自国家层面的意志与行动,所以这区域的资产将会是整个中国最为具有价值的,尤其是广深港三个核心城市,又尤其是三个核心城市中的核心片区,例如南沙自贸区,例如前海自贸区,以往在中国没有扎根的世界级企业纷纷落户,为这些城市带来新的活力。

 

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中原地产投资部总经理兼首席分析师杨创慧

 

面对两位老师深入独到的见解,杨创慧先生则从中介行业的角度,摘取市场第一线的成交数据,剖析市场的现状:“目前的市场,我们认为是在观望中前行的。”


中原作为国内市场最重要的中介机构之一,一直有着系统的各种指数统计,根据分析各项指数我们可以了解到,目前市场的成交量是有相对明显的下滑的,但是价格仍然维持在相对稳定的状态。


目前就国内一线城市而言,住房的新增与存量,相比于常驻人口来说是远远不足的,需求的缺口依然很大,但目前政策压制住了房价上涨的趋势,让房产去金融化去杠杆化,从而把购房的机会从投机者放到刚需者手里,让住宅回归它应有的居住属性。


我们可以很明显看到,过去新楼盘的出现,往往伴随着“秒杀清盘”的新闻,而如今购房者却有了选择的时间和空间,这就是政策起效最好的证明。


同时投资者也从过去的狂热中冷静下来,投资更为谨慎,他们更倾向于投资中心城市的核心资产,不再是一味加杠杆追住宅,多元化资产配置,关注过去受冷落的工商物业。

  

同是作为服务机构的第一太平戴维斯,吴睿先生指出,目前大型物业普遍出现大面积的价格折让,主要还是国内金融政策的紧缩,造成了现金的短缺。根据经济学原理,价格总是围绕着价值波动,波动意味着除了上涨必然也有下滑,所以价格下滑不意味着市场泡沫爆破、楼市崩盘。影响价格的因素很多,城市的发展、人口的发展、政策的倾向等等,所以目前的市场,并不是一个所谓“寒冬”,这只是正常的市场波动表现而已。


顾洪波先生从媒体人角度,提出了和大家不一样的观点:目前的宏观调控在国际形势的冲击之下,发生了微妙的改变,未来政策即将会出现松动


同时他还做出了预判:首套房利率将会在年底附近的时间点出现下调,重新刺激刚需购买的动力,不必对市场过于悲观。


顾先生指出,改革开放以来,民间积累了大量的财富,在通货膨胀的压力之下,民众积极地寻求各种各样的投资方式。但随着p2p等投资渠道爆雷破灭后,房地产成了大家“不得不”选择的资产配置。所以在未来很长一段时间里,房地产依然是我国民众重要的资产核心配置


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在大家发言过后,卢兆庆先生对于房产税的疑问,引起了马老师的热烈回应。


马老师认为,在未来五年之内,房产税出台的概率为几乎为零。许多民众目前热切期望出台房产税,根本原因是希望房产税能够打压房价,让房价下跌,好让他们能够“捡便宜”,实际上这是不切实际的。


房产税政策的制定,其核心要务是让放房地产市场建立长期有效机制,让市场健康发展,不能扰乱市场影响房价。假如政策的推行导致了房价大幅下跌,市场哀鸿遍野,那么这就有违政策的初衷,是不可能推行的。


同时,房产税不单单只是新增一个税种这样简单的事情。目前我国经济依然手房地产影响非常大,从房地产市场穿透至背后的金融行业、信贷、民间机构、实体经济,牵一发而动全身,如果房地产市场出现异状,引发的将会是社会层面的波动,后果不堪设想!何况当中还有许多立法细节不够成熟,尚未完善,目前并不是推行房产税的好时机。

 

回顾整个会议,所有大咖们观点较为一致,目前房地产市场不存在泡沫或泡沫不明显,市场整体处于审慎观望的态度;在未来的资产配置中,房地产物业依然是非常重要的部分,但不限于住宅类型;至于投资的方向,中心城市的核心优质资产依然是投资的上上之选。