2018年10月19日，金原投资集团在广州举办的金原会客厅活动，探讨宏观调控下的房地产新常态，当日很荣幸邀请到马光远老师和顾云昌老师作为重量嘉宾，同事出席的还有中原地产投资部总经理兼首席分析师杨创慧先生，恒创集团、金原投资集团董事长卢兆庆先生，深圳房淘志创始人、房产投资实操专家顾洪波先生，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿先生，主要探讨的内容是宏观调控下的房地产新常态。

知名独立经济学家、民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经评论员马光远

会议伊始，马光远老师便抛出了独到的见解：“中国房地产有泡沫，这是错误的说法。”

第一，泡沫无法被预测，只有当泡沫破灭的时候，才知道当中存在着泡沫。大家认为房地产有泡沫，主要原因是觉得房价太高。这个观点是非常错误的，因为没有动态地去判断房价。时光倒退到80年代90年代00年代，在当时的眼光看来，北京上海等城市的房价从来都不曾便宜过。

如今这些城市的核心地段价格已经上升至十万一平，但居民的收入与消费水平也在不断提高。有的人认为，收入增长追不上房价增长，这不合理。恰恰相反，世界上任何地区，随着城市化的推进，人口的高速增长，买房子都是越来越困难，这才是最符合市场发展规律的。如果越发展反而越不值钱，这才是违背经济学原理的。

预判房地产市场有泡沫，房价即将崩盘的人，每年多如过江之鲫，但是都错了，因为他们没有以动态发展的眼光来看待问题，只是在做简单的数学加减问题而已。

第二，我们不能以一个“中国房地产”来概括整个市场。中国幅员辽阔，市场复杂，区域与区域之间的差异甚至大于某些地区国与国之间的差异。我们需要深入分析具体城市具体片区的房地产价格走势，好好地研究透彻当中的市场供需等等各种市场因素，才能对这个片区的市场下一个准确的判断，笼统地以一个“中国房地产”，用一线城市的房价来以偏概全，是许多人常见的错误。

在这里，马光远老师提出一个有趣的“后视镜原理”：“什么时候房价是便宜的呢？就是你看过去的市场，以前的房价是便宜的，和你看后视镜一样。这说明什么？说明当下就是你买房最佳的时机。” 

再说投资区域，城市化的进程总是中心向周围扩散的区域，所以在一线的周边城市会乘上城市化的东风，资产价值当然也随之上涨。回顾深圳的发展历史，正是这样一个从点到片到面的趋势，将整个深圳的房地产市场带动起来。再看现在，广深周边的惠州、东莞等城市有不可估量的潜力，其中特别指出的是深汕合作区这样一个特别的区域，做为深圳“嫡子”，其起到的粤东引擎作用，不可忽视。

全国房地产商会联盟主席、全联商业地产研究会名誉会长、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌

承接马老师的话题，顾云昌老师也提出了非常深刻的分析。

他认为，泡沫就是指的资产价格的虚涨，泡沫或多或少都会存在，但是判断标准不一，存在多少，众说纷纭。就像大家看待一件艺术品，我认为它有很高的艺术价值，马老师或许会认为它一文不值，这并没有谁对谁错的问题，只是大家对于“艺术”层面的评判标准一。对待房地产泡沫也是一样的，没有标准的对比方式就没有发言的权利。

最常见的比较方法，就是使用“房价收入比”，以多少年买得起房子作为衡量标准。但这真的合理吗？据了解，房价收入比在全世界的离散系数很大，从2倍到30倍都有。我们总是用最高价格的新房和应届生收入来做对比，得出一个很吓人的数据，吸引公众眼球，这是很不合理的，容易造成公众恐慌，让大家觉得自己生活在一个无可救药的房地产市场里。

最合理的做法，应该是以中等房子的价格，与中等收入水平做一个比较，但这个又会涉及到另一个问题：如何才算做中等房子？多大面积？新房还是二手？核心还是非核心？……而中国区域收入差异巨大，用中等收入比较是否公平？用平均收入会不会更公平？还是用分收入等级纳税等级来评判？……实际的状况情况非常复杂，我们应该就事论事，不可盲目概括。

至于房地产的政策调控，大多数人非常担忧目前严厉调控的会打压房价，让房价下跌，但是大家都忘了一个事情，那就是：政策总是反周期的。现在打压，说明市场的整体趋势是上升的。

其实过去出台了很多政策，在市场下行的时候助力抬升：四万亿、去库存、棚户改造、人才吸引政策等等，所以政策的目的只是为了让市场在一个健康的曲线中成长，大家似乎对目前的现状都有点过虑了。

至于投资的地区，顾老师认为，资产的价值是依托于区域的经济，没有繁荣的经济是无法承载昂贵的资产的。依照国家的发展战略计划，粤港澳大湾区将会成为世界级的经济区域，这是来自国家层面的意志与行动，所以这区域的资产将会是整个中国最为具有价值的，尤其是广深港三个核心城市，又尤其是三个核心城市中的核心片区，例如南沙自贸区，例如前海自贸区，以往在中国没有扎根的世界级企业纷纷落户，为这些城市带来新的活力。

中原地产投资部总经理兼首席分析师杨创慧

面对两位老师深入独到的见解，杨创慧先生则从中介行业的角度，摘取市场第一线的成交数据，剖析市场的现状：“目前的市场，我们认为是在观望中前行的。”

中原作为国内市场最重要的中介机构之一，一直有着系统的各种指数统计，根据分析各项指数我们可以了解到，目前市场的成交量是有相对明显的下滑的，但是价格仍然维持在相对稳定的状态。

目前就国内一线城市而言，住房的新增与存量，相比于常驻人口来说是远远不足的，需求的缺口依然很大，但目前政策压制住了房价上涨的趋势，让房产去金融化去杠杆化，从而把购房的机会从投机者放到刚需者手里，让住宅回归它应有的居住属性。

我们可以很明显看到，过去新楼盘的出现，往往伴随着“秒杀清盘”的新闻，而如今购房者却有了选择的时间和空间，这就是政策起效最好的证明。

同时投资者也从过去的狂热中冷静下来，投资更为谨慎，他们更倾向于投资中心城市的核心资产，不再是一味加杠杆追住宅，多元化资产配置，关注过去受冷落的工商物业。

同是作为服务机构的第一太平戴维斯，吴睿先生指出，目前大型物业普遍出现大面积的价格折让，主要还是国内金融政策的紧缩，造成了现金的短缺。根据经济学原理，价格总是围绕着价值波动，波动意味着除了上涨必然也有下滑，所以价格下滑不意味着市场泡沫爆破、楼市崩盘。影响价格的因素很多，城市的发展、人口的发展、政策的倾向等等，所以目前的市场，并不是一个所谓“寒冬”，这只是正常的市场波动表现而已。

顾洪波先生从媒体人角度，提出了和大家不一样的观点：目前的宏观调控在国际形势的冲击之下，发生了微妙的改变，未来政策即将会出现松动。

同时他还做出了预判：首套房利率将会在年底附近的时间点出现下调，重新刺激刚需购买的动力，不必对市场过于悲观。

顾先生指出，改革开放以来，民间积累了大量的财富，在通货膨胀的压力之下，民众积极地寻求各种各样的投资方式。但随着p2p等投资渠道爆雷破灭后，房地产成了大家“不得不”选择的资产配置。所以在未来很长一段时间里，房地产依然是我国民众重要的资产核心配置。

在大家发言过后，卢兆庆先生对于房产税的疑问，引起了马老师的热烈回应。

马老师认为，在未来五年之内，房产税出台的概率为几乎为零。许多民众目前热切期望出台房产税，根本原因是希望房产税能够打压房价，让房价下跌，好让他们能够“捡便宜”，实际上这是不切实际的。

房产税政策的制定，其核心要务是让放房地产市场建立长期有效机制，让市场健康发展，不能扰乱市场影响房价。假如政策的推行导致了房价大幅下跌，市场哀鸿遍野，那么这就有违政策的初衷，是不可能推行的。

同时，房产税不单单只是新增一个税种这样简单的事情。目前我国经济依然手房地产影响非常大，从房地产市场穿透至背后的金融行业、信贷、民间机构、实体经济，牵一发而动全身，如果房地产市场出现异状，引发的将会是社会层面的波动，后果不堪设想！何况当中还有许多立法细节不够成熟，尚未完善，目前并不是推行房产税的好时机。

回顾整个会议，所有大咖们观点较为一致，目前房地产市场不存在泡沫或泡沫不明显，市场整体处于审慎观望的态度；在未来的资产配置中，房地产物业依然是非常重要的部分，但不限于住宅类型；至于投资的方向，中心城市的核心优质资产依然是投资的上上之选。